1.1.2. Les quiproquos autour de l'épineux problème du renouvellement des inscriptions hypothécaires : l'exemple du Cameroun

Bien avant l'entrée en vigueur de l'AUS, avait fait rage au Cameroun une importante polémique sur la nécessité de renouvellement ou non des inscriptions hypothécaires. En effet, malgré l'entrée en vigueur pourtant assez ancienne du Décret foncier (1932), de très nombreuses parties ont continué de fonctionner avec les règles du Code civil, souvent par ignorance des règles de la législation foncière ou par automatisme. Au moment de la réalisation des garanties hypothécaires, a souvent été invoquée la "caducité" d'hypothèques dont les inscriptions n'avaient pas été renouvelées pour faire échec aux saisies immobilières, dans le cadre de débats aussi confus que houleux, compte tenu des enjeux. L'on relève dans un certain nombre de ces décisions de justice (comme d'ailleurs dans d'autres plus récentes), que le renouvellement de l'inscription hypothécaire est discuté comme s'il s'agissait du régime applicable « de plein droit », alors que tel n'est pas le cas (11).

Cette confusion consistant à faire du renouvellement des inscriptions hypothécaires du Code civil le dispositif légal applicable « de plein droit » apparaît d'ailleurs assez répandue tant dans la doctrine que chez les praticiens du droit qui s'y réfèrent soit implicitement soit expressément. Quelques exemples :

- Henri-Désiré Modi Koko Bebey. La reforme du droit des affaires de l'Ohada au regard de la mondialisation de l'économie http://www.institut-idef.org/La-reforme-du-droit-des-affaires.html

« La réforme de 1'OHADA n'apporte pas de changement notable au régime des hypothèques, dans le sens d'une plus grande sécurité des créances. Au regard du régime antérieur, il faut souligner que l'article 123 de l'Acte uniforme n'a pas retenu le délai de péremption des inscriptions hypothécaires qui était de dix dans le Code civil. Il prévoit au contraire que “l'inscription conserve le droit du créancier jusqu'à la date fixée par la convention ou la décision de justice... ” La souplesse de cette mesure sera certainement appréciée par les établissements de crédit qui consentent des prêts hypothécaires. Pour le reste, l'Acte uniforme a repris l'essentiel du dispositif du Code civil. Ce fait n'a d'ailleurs rien d'étonnant car les mécanismes de l'hypothèque, “la reine des sûretés ”, ont déjà été suffisamment éprouvés par la pratique. La véritable incertitude en la matière, et dans le domaine des sûretés ou du crédit en général est relative au recouvrement effectif des créances. La sécurité consiste donc aussi à lever ou à réduire cette incertitude, en donnant au créancier les moyens de se faire payer ».

- Me Georges Gérard Wamba Makollo. Journées Ohada de Yaoundé des 19, 20 et 21 juin 2008 à l'Université de Yaoundé II SOA. « OHADA et sécurisation des investissements en Afrique - La réalisation des garanties bancaires »

« 3) L'épineuse question du non renouvellement de l'inscription hypothécaire que le débiteur brandit comme paravent à toute initiative de réalisation de la garantie: Eviter de prêter le flanc au débiteur en ne renouvelant pas l'inscription hypothécaire.

Il s'agit des cas des sûretés réelles immobilières (hypothèques) consenties avant l'entrée en vigueur de l'A.U.S, et par conséquent soumises aux principes édictés par le code civil ».

Or, sauf à effacer totalement le droit foncier de l'environnement légal existant, compte tenu de la coexistence du droit civil et du droit foncier en la matière, il n'y a pas lieu d'appliquer « automatiquement » le dispositif du Code civil mais de procéder plutôt à un examen au cas par cas de ce qui a été effectivement inclus dans les actes et prévu ou non par les parties.

Outre cette première confusion consistant à faire du renouvellement des inscriptions hypothécaires le régime applicable « de plein droit », une deuxième confusion importante a été liée à la question de savoir qui pouvait se prévaloir du défaut de renouvellement de telles inscriptions, avec un amalgame entre toutes les parties prenantes mises sur le même pied d'égalité, en perdant totalement de vue l'objectif principal de la publicité foncière en général et des inscriptions hypothécaires en particulier, à savoir essentiellement rendre les droits inscrits sur un immeuble immatriculé opposables aux tiers.

Les éléments de jurisprudence repris ci-après illustrent parfaitement ces débats:

•  Tribunal de Grande Instance du Mfoundi. Yaoundé. Cameroun. Jugement civil n° 179 du 23 janvier 2002, Affaire Yathou Anne Marie et autres c/ Standard Chartered Bank. Ohadata J-04-456.

Bref rappel des faits : dans ce dossier, la Standard Chartered Bank, qui avait pris la succession de la Bank of Credit and Commerce Cameroon, était titulaire d'une hypothèque sur l'immeuble du gérant statutaire de la Société Commerciale du Centre lequel s'était porté caution personnelle et solidaire, afin de garantir les engagements en compte courant de la société. Après sa mort, les ayants-droits avaient soulevé la caducité de l'hypothèque pour non-renouvellement de l'inscription hypothécaire.

Le Tribunal a statué en ces termes :

« Sur la caducité de l'hypothèque en cause

-Attendu que les consorts YATHOU invoquent la violation de l'article 2154 du Code Civil au motif que cette hypothèque inscrite au livre foncier depuis le 28 mai 1985 est devenue caduque depuis 1995 faute de renouvellement de son inscription ;

-Mais attendu que … selon les dispositions de l'article 124(2) de l'Acte Uniforme OHADA sur l'organisation des sûretés, « L'extinction de l'hypothèque conventionnelle ou forcée résulte de l'extinction de l'obligation principale » ; Que les demandeurs n'ont pas et n'offrent même pas de se libérer de leur obligation principale, mais tentent plutôt par des arguments spécieux de se soustraire au paiement de leur dette ; Qu'il y a donc lieu de rejeter ce moyen comme non fondé. »

Ce faisant, le Tribunal a coupé court aux débats sur l'éventuelle extinction de l'hypothèque en opposant aux ayants droits concernés leurs manquements ne permettant pas de constater l'extinction de la dette dont le remboursement était garanti par cette hypothèque.

•  C.C.J.A. Arrêt n°013 du 18 mars 2004. Affaire : FOTOH FONJUNGO Tobias c/ SGBC

Bref rappel des faits. Dans cette affaire, le débiteur, qui avait conféré à la Société Générale de Banques au Cameroun (SGBC) une hypothèque sur son immeuble rural, en garantie des ses engagements résultant d'un compte-courant avec la banque, avait, pour faire échec à la saisie immobilière de la banque sur ledit immeuble, soulevé notamment la caducité de l'hypothèque en ces termes :

Attendu que Monsieur FOTOH FONJUNGO Tobias demande également aux juges du fond de constater que l'hypothèque dont la réalisation est poursuivie est frappée de caducité pour n'avoir pas été renouvelée dans les 10 ans et ne peut de ce fait servir de fondement à une saisie immobilière ; qu'en outre le commandement aux fins de saisie immobilière ne peut valoir saisie pour n'avoir pas été inscrit à la conservation foncière ; qu'il est aussi frappé de caducité ainsi que les poursuites subséquentes ; que par conséquent, il convient d'annuler tout le commandement du 04 octobre 1999 ainsi que les présentes poursuites et d'ordonner par voie de conséquence mainlevée dudit commandement;

Malheureusement, ses dires avaient été déposés tardivement et la Cour, constate cette tardiveté et en tire les conséquences, sans statuer à proprement parler sur la caducité de l'hypothèque invoquée avec le autres moyens :

Attendu qu'aux termes de l'article 270.3) de l'Acte uniforme susvisé, «les dires et observations [sur le cahier des charges] seront reçus à peine de déchéance jusqu'au cinquième jour précédant l'audience éventuelle» ;

Attendu qu'en l'espèce, il résulte des productions, notamment de la «sommation de prendre communication du cahier des charges» signifiée à la personne même de Monsieur FOTOH FONJUNGO Tobias le 29 octobre 1999 que dans ladite «sommation...», la SGBC, par le ministère de Maître Jean PENDA, huissier de justice, demandait expressément à Monsieur FOTOH FONJUNGO Tobias d'insérer au cahier des charges «....ses dires et observations qui seront reçus à peine de déchéance jusqu'au cinquième jour précédant l'audience éventuelle prévue pour le 02 décembre 1999» ; que les dires et observations de Monsieur FOTOH FONJUNGO Tobias relatifs à la caducité de l'hypothèque et du commandement du 04 octobre 1999, ont été formulés le 02 février 2000, soit postérieurement à la date de l'audience éventuelle fixée au 02 décembre 1999 ; qu'ainsi et faute par Monsieur FOTOH FONJUNGO Tobias d'avoir observé les prescriptions de l'article 270.3) sus-énoncé, il y a lieu de déclarer irrecevables les présents dires et observations de Monsieur FOTOH FONJUNGO Tobias sur la caducité de l'hypothèque, la nullité du commandement du 04 octobre 1999 et de la procédure de saisie immobilière entreprise par la SGBC…

Telles sont les observations susceptibles d'être formulées en ce qui concerne les pays de la 1ère catégorie.

A la question de savoir si dans ces pays, il est possible d'invoquer la caducité d'hypothèques inscrites pour non-renouvellement des inscriptions, une réponse globalement négative s'impose, avec toutefois des nuances en fonction des cas de figures.

Qu'en est-il dans les pays de la 2ème catégorie pris à titre d'exemples ?

1.2. Dans les pays de la 2ème catégorie

Rappelons brièvement les dispositifs concernés des pays déjà mentionnés :

. Guinée. Art.204. L'inscription conserve le privilège ou l'hypothèque jusqu'à une date fixée par le créancier, sans toutefois que la date extrême de cette inscription soit postérieure de dix années à compter du jour de la formalité. Si elle n'a pas été renouvelée au plus tard à cette date elle cesse aussitôt de produire effet.

. Congo : Art.69.- L'hypothèque sur les immeubles immatriculés n'existe à l'égard des tiers et n'a rang entre les créanciers que du jour de l'inscription. Les inscriptions ont la même durée que les hypothèques.

Art.78.- Le Conservateur des Hypothèques et de la Propriété Foncière peut, dans le cas des hypothèques conventionnelles, à l'expiration des délais prévus et en l'absence de main levée, procéder à leur renouvellement d'office avec paiement des droits par le bénéficiaire de l'inscription. Le renouvellement d'office par le Conservateur ne peut intervenir plus d'une fois.

L'obligation de renouvellement étant une prescription de la législation foncière, la caducité paraît, dans ces pays pouvoir être assez largement invoquée, avec toutefois des particularités à prendre en considération, compte tenu du libellé des dispositions reproduites ci-dessus et des cas de figures susceptibles de se présenter puisque l'AUS permet un paramétrage par les parties du régime de conservation de l'hypothèque.

•  Quelques autres points sensibles en rapport avec le problème du renouvellement des inscriptions hypothécaires

Outre les points ci-dessus passés en revue, d'autres points délicats méritent d'être soulevés.

- Le créancier astreint conventionnellement ou par la loi à inscrire son hypothèque aux livres fonciers, puis à en renouveler l'inscription, et qui n'aurait pas renouvelé ladite inscription, serait-il définitivement forclos ? Plus spécifiquement, si un tel créancier venait à se présenter tardivement dans les services fonciers concernés pour faire inscrire son hypothèque, serait-il recevable ? Là encore des réponses nuancées doivent être faites selon les pays.

Dans les pays de la 1 ère catégorie , la législation foncière n'impartit aucun délai pour procéder à l'inscription d'un droit aux livres fonciers, mais fait subir au créancier négligent la règle de la priorité d'inscription qui l'obligera à tenir compte des droits inscrits avant les siens.

Si donc le créancier hypothécaire arrive tardivement pour effectuer une formalité de renouvellement prévu par exemple conventionnellement, le Conservateur peut recevoir son dossier et le traiter, dès lors qu'il n'existe aucune contestation en rapport avec ce renouvellement. De fait, les seuls blocages qui pourraient être mis à l'accomplissement d'une telle formalité devraient être :

. l'extinction de l'obligation garantie par le paiement total du débiteur,

. un évènement arrêtant le cours des inscriptions.

Dans les pays de la 2 ème catégorie, il importerait de voir ce que la législation nationale en matière de publicité foncière prévoit effectivement : nous avons vu que les prescriptions et procédures peuvent être assez différentes d'un pays à l'autre et que les règles du jeu ne sont pas toujours absolument claires, même si tel semble être le cas en surface.

Exemple : en Guinée, la Loi n°L/99/013/AN portant Code foncier et domanial prévoit en son article 204 que «  L'inscription conserve le privilège ou l'hypothèque jusqu'à une date fixée par le créancier, sans toutefois que la date extrême de cette inscription soit postérieure de dix années à compter du jour de la formalité. Si elle n'a pas été renouvelée au plus tard à cette date elle cesse aussitôt de produire effet ».

En rapprochant cette disposition de l'article 122 al. 2 de l'AUS disposant que « l 'inscription confère au créancier un droit dont l'étendue est définie par la loi nationale de chaque Etat partie et les énonciations du titre foncier », l'on relève que le droit dont il est question est inclus dans l'hypothèque visée ci-dessus et que sont donc concernés les « droits hypothécaires » du créancier. Ceci signifie qu'après la période de 10 ans prévue, l'inscription cesse de « produire effet » , donc de conserver les droits hypothécaires qui normalement s'éteignent à cette date (12). Nous relevons cependant que la péremption de l'inscription hypothécaire n'est pas listée dans les causes d'extinction des hypothèques plus loin à l'article 211 de cette Loi n°L/99/013/AN ...

Le dispositif applicable au Congo nous met devant un autre cas de figure puisqu'il est prévu que les inscriptions hypothécaires ont la même durée que les hypothèques (art. 69 de la Loi n°17-2000 du 30 décembre 2000). Ce texte inclut également à l'article 76 une autre alternative en matière de renouvellement des inscriptions relatives aux hypothèques conventionnelles en ces termes :

Art.78.- Le Conservateur des Hypothèques et de la Propriété Foncière peut, dans le cas des hypothèques conventionnelles, à l'expiration des délais prévus et en l'absence de main levée, procéder à leur renouvellement d'office avec paiement des droits par le bénéficiaire de l'inscription. Le renouvellement d'office par le Conservateur ne peut intervenir plus d'une fois.

Il est clair que dans cas, un créancier hypothécaire qui n'aurait pas procédé au renouvellement de son inscription à temps serait en situation relativement confortable pour remédier à la situation et sécuriser sa garantie.

- Est-il possible de demander la main levée d'une garantie hypothécaire et la restitution d'un titre foncier lorsque le créancier n'a pas respecté son obligation de renouvellement de l'inscription dans les temps ?

La réponse à cette question ne peut pas être tranchée car tout dépend si au moment où le débiteur demande cette mainlevée, il s'est ou non totalement acquitté de ses obligations. Si tel est le cas et que le créancier refuse de lui donner mainlevée, il devra emprunter la procédure prévue à l'article 125 al. 2 de l'AUS.



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(11) Dans aucune des décisions suivantes n'est indiquée l'origine précise (légale ou conventionnelle ?) de l'obligation de renouvellement, afin de connaître les contours exacts du régime applicable : y-a-t-il eu simple inclusion de l'obligation de renouveler « par automatisme » (TGI MFOUNDI, Jugement civil n° 179 du 23/01/2002, Affaire Yathou A.M. et autres c/ Standard Chartered Bank) ou au contraire y-a-t-il eu référence expresse des parties au Code civil ? (TPI Ydé Centre Administr., Ord. n°632/C du 02/06/2002, Affaire Mme Veuve Ayissi Tsogo Zambo M. c/ Crédit Foncier du Cameroun, Me P-F Xavier Menye Ondo, M. Le Conservateur de La Propriété Foncière du Centre : dans cette décision, l'art. 2154 du Code civil est cité dans les débats mais il n'est pas précisé si cette disposition était effectivement incluse dans le contrat des parties ou a été simplement invoquée comme texte tacitement applicable « de plein droit »).

(12) soulignons toutefois au passage que l'article 122. al. 3 de l'AUS parle simplement de rang : Art. 122.3. L'hypothèque régulièrement publiée prend rang du jour de l'inscription, sauf dispositions contraires de la loi, et le conserve jusqu'à la publication de son extinction.

La revue et les exemples mis à jour dans le cadre du présent article montrent qu'il est vain de penser que le droit Ohada des garanties peut s'appliquer uniformément en tous ses points dans les divers pays membres. L'exemple patent en a été l'épineuse question du renouvellement des garanties hypothécaires qui balise de manière importante les contours de la sécurité juridique et judiciaire du régime hypothécaire en vigueur dans les pays de cette Zone.

La mise en œuvre du droit Ohada en matière de garanties hypothécaires constituées sous l'empire de l'Acte Uniforme portant organisation des sûretés requiert donc non seulement une certaine circonspection ne permettant ni « raisonnements automatiques » ni amalgames de situations, mais également de la prudence lors de l'utilisation d'éléments jurisprudentiels, compte tenu de l'absence d'homogénéité des droits internes de la publicité foncière applicables par renvoi.